Osnove
Što je točno obrnuta hipoteka?
+
Obrnuta hipoteka je financijski proizvod koji omogućuje vlasnicima nekretnina (najčešće starijim od 60 godina) da dobiju dio vrijednosti svog doma u novcu — bez prodaje i bez selidbe. Banka isplaćuje iznos u dogovorenom obliku (jednokratno, mjesečna renta ili kreditna linija), a dug se naplaćuje tek kasnije, najčešće prodajom nekretnine od strane nasljednika.
Tko može sklopiti obrnutu hipoteku?
+
Tri uvjeta: minimalna dob 60 godina (ako su supružnici, mlađi mora imati najmanje 58), vlasništvo nekretnine bez postojeće hipoteke (ili s malim ostatkom koji se može refinancirati) i prebivalište u nekretnini najmanje 6 mjeseci godišnje. Nije potreban dokaz o prihodu.
Koliko mogu dobiti za svoj dom?
+
Između 25 % i 55 % tržišne vrijednosti nekretnine. Što ste stariji, postotak je veći — banka računa s manjim brojem godina isplata. Tip i lokacija nekretnine također utječu: stanovi u Zagrebu i obalnim gradovima dobivaju veći postotak od ruralnih kuća. Za točan izračun pogledajte
naš kalkulator.
Postoji li obrnuta hipoteka u Hrvatskoj?
+
Da. Pravilnik HANFA-e iz 2013. definira proizvod, a od 2015. tri banke i dva fonda ga aktivno nude. Mi smo posrednik koji povezuje vas s ovim ponuditeljima i pregovara u vaše ime.
Koliko traje cijeli proces?
+
Od prvog razgovora do prve isplate prosječno 4 do 6 tjedana. Najviše vremena oduzima procjena nekretnine (7–14 dana) i čekanje konkretnih ponuda banaka (10–14 dana). Detaljna razrada nalazi se na stranici
Kako funkcionira.
Je li ovo isto što i prodaja s pravom doživotnog uživanja?
+
Ne. Kod prodaje s doživotnim uživanjem (tzv. „viager") vi prestajete biti vlasnik — postajete samo korisnik. Kod obrnute hipoteke ostajete vlasnik nekretnine, samo se na nekretninu upisuje hipoteka. To je velika pravna razlika koja utječe na nasljedstvo i porez.
Vlasništvo i pravo
Ostajem li vlasnik nekretnine?
+
Da. U zemljišnim knjigama i dalje stojite vi kao vlasnik. Na vašu nekretninu upisuje se hipoteka u korist banke i istovremeno pravo doživotnog stanovanja u vašu korist. Možete je naslijediti, oporučno ostaviti, pokloniti — sa svim pravima koja ima vlasnik.
Što je „doživotno pravo stanovanja"?
+
Stvarno pravo upisano u zemljišne knjige koje vam jamči nesmetano stanovanje u nekretnini do kraja života, bez obzira na promjene vlasništva ili stanje duga. Banka ga nikako ne može jednostrano ukinuti.
Mogu li nekretninu prodati nakon sklapanja ugovora?
+
Da, uz prethodnu suglasnost banke. Iz cijene prodaje prvo se podmiruje dug po obrnutoj hipoteci, a razlika ide vama. U praksi prodaja znači kraj ugovora — više nema mjesečnih renti — pa je obično razlog selidba u dom za starije ili kod djece.
Što ako se moja nekretnina nalazi u suvlasništvu?
+
Svi suvlasnici moraju potpisati ugovor i moraju imati najmanje 60 godina. Najčešći slučaj su supružnici. Ako je suvlasnik dijete ili netko mlađi, obrnuta hipoteka nažalost nije moguća — može se razmotriti otkup suvlasništva prije zaključenja ugovora.
Novac i naknade
Koja je kamatna stopa?
+
U trenutku pisanja (2026.) između 3,9 % i 5,4 % godišnje. Kamata se obračunava na sredstva koja su vam isplaćena ili koja čekaju u kreditnoj liniji. Ne plaćate je svaki mjesec — pribraja se glavnici i naplaćuje na kraju.
Koje su naknade i tko ih plaća?
+
Procjena nekretnine (450–1 200 €), bilježničke pristojbe (oko 400 €) i naša posrednička naknada od 1,8 % vrijednosti nekretnine. Sve se plaća jednom, iz prve isplate. Nakon toga nema mjesečnih ili godišnjih naknada.
Plaćam li porez na primljenu rentu?
+
Ne. Isplata po obrnutoj hipoteci pravno je kredit, a ne dohodak. Ne ulazi u poreznu osnovicu i ne utječe na visinu mirovine ili na pravo na socijalna davanja.
Mogu li dobiti rentu u kunama ili samo u eurima?
+
Od uvođenja eura (2023.), isplate su isključivo u eurima. Stiže izravno na vaš tekući račun u bilo kojoj hrvatskoj banci.
Obitelj i nasljedstvo
Mogu li djeca naslijediti nekretninu?
+
Da. Po vašoj smrti nasljednici dobivaju 12 mjeseci da odluče: (a) vratiti glavnicu s obračunatim kamatama iz vlastitih sredstava i zadržati nekretninu bez tereta, ili (b) dopustiti prodaju, podmiriti dug, zadržati razliku. Ako je dug veći od vrijednosti, razliku snosi isključivo banka.
Mora li obitelj biti uključena u proces?
+
Pravno ne, ali strogo preporučujemo. Pozivamo vašu djecu na drugi razgovor i na sastanak kod javnog bilježnika. Obrnuta hipoteka utječe na nasljedstvo i bolje je da svi razumiju što se događa, prije nego nakon.
Mogu li poklonom prenijeti nekretninu nakon hipoteke?
+
Tehnički da, ali poklon ne briše hipoteku — novi vlasnik preuzima nekretninu s teretom. Najpraktičnije rješenje, ako želite poklon prije smrti, jest otkupiti dug i osloboditi nekretninu, pa tek tada darivati. Posavjetujte se s odvjetnikom.
Raskid i kraj
Mogu li raskinuti ugovor?
+
U svakom trenutku — vraćanjem isplaćenog iznosa s obračunatim kamatama. Nakon toga hipoteka se briše iz zemljišnih knjiga, a nekretnina je oslobođena tereta. Često to rade djeca koja žele zadržati nekretninu, ili sami klijenti ako naslijede sredstva.
Što ako se preselim u dom za starije?
+
Ugovor traje. Možete birati: nastaviti primati mjesečnu rentu (i njome plaćati dom), prodati nekretninu i podmiriti dug pa razliku koristiti za smještaj, ili zadržati pravo stanovanja ako se planirate vratiti.
Što se događa kad više ne budem ovdje?
+
Banka kontaktira vaše nasljednike i šalje pisani obračun duga. Daje im 12 mjeseci za odluku (otkup ili prodaja). Tijekom tih 12 mjeseci nekretnina je njihova i ne diraju je. Ako se prodaja produži, banka može dopustiti dodatne 6 mjeseci uz pisani zahtjev.